In ambito condominiale può accadere che vengano effettuati o si vogliano effettuare interventi edificatori sull’ultimo piano dell’edificio condominiale, occorre, quindi, che, tutti i soggetti coinvolti, siano essi condomini, amministratori o avvocati, conoscano bene detta fattispecie, le sue condizioni ed i suoi presupposti.

Vieppiù, occorre che vengano preliminarmente analizzati i regolamenti condominiali e gli atti di acquisto al fine di verificare la legittimazione del soggetto che ha posto o vuole porre in essere la sopraelevazione e, non in disparte, al fine di verificare i requisiti oggettivi che devono essere, oltretutto, riletti anche alla luce della normativa antisismica.

Si ricordi, poi, che dei tre limiti di carattere oggettivo previsti dall’art. 1127 c.c. e, cioè, il pregiudizio alle condizioni statiche dell’edificio, il pregiudizio dell’aspetto architettonico dell’edificio e la notevole diminuzione di aria o di luce dei piani sottostanti, il primo è un limite di carattere assoluto, mentre gli altri due prevendono una facoltà in capo ai singoli condomini che possono o meno decidere di esercitare.

Una recentissima ordinanza della Suprema Corte (la n. 2000 del 29 gennaio 2020) ci offre lo spunto per analizzare, alla luce delle interessanti motivazioni degli Ermellini, la fattispecie della sopraelevazione in ambito condominiale.

Sopraelevazione in condominio, il caso affrontato dalla Cassazione

La questione oggetto dell’analisi della Cassazione riguardava un Condominio che convenne avanti il Tribunale di Catania un condomino che aveva realizzato un manufatto sulla terrazza di copertura dell’edificio condominiale ed il Tribunale accolse la domanda avanzata dal Condominio dichiarando contrario, ai limiti posti dall’art. 1127, comma 2, c.c. detto manufatto ordinandone la conseguente rimessione in pristino. Avverso detta sentenza il condomino propose appello prima e ricorso per Cassazione poi.

Sopraelevazione in condominio, le norme

Occorre premettere che la sopraelevazione trova la propria collocazione e disciplina codicistica nell’art. 1127 c.c. che prevede che “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.

Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare“.

=> Sopraelevazione e ricostruzione in condominio

Partendo dal dato testuale e posta la già nota tecnica redazionale delle norme di legge che non possono che essere formulate in termini generali ed estratti, occorre, in prima battuta, tracciare i limiti alla fattispecie della sopraelevazione.

Sopraelevazione in condominio, la nozione

La nozione di sopraelevazione viene ben delineata dalla giurisprudenza. Infatti, la Suprema Corte (Cassazione Civile Sentenza n. 5839/1997) ha specificato che la sopraelevazione “può concretarsi sia in una costruzione, intesa come struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, sia come manufatto composto da materiali diversi, che emerga in modo apprezzabile al di sopra dell’ultimo piano ed abbia analoghe caratteristiche di consistenza, stabilità e compattezza”.

Sono intervenute, anche, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Sentenza n. 16794/2007), che hanno statuito che “la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato“.

Quindi, per costante indirizzo della Suprema Corte, costituisce costruzione agli effetti civilistici qualsiasi manufatto, stabilmente infisso al suolo o collegato a preesistente immobile e tale da incrementarne la relativa consistenza, indipendentemente dalle caratteristiche costruttive.

E precisano gli ermellini che l’indennità ex art. 1127 c.c., è dovuta in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche ovvero per la trasformazione di locali preesistenti, mediante incrementi delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall’altezza del fabbricato, traendo fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva (Cass. Civ. Sentenza n. 15929/2019).

Nell’Ordinanza n. 28465/2019 del 5.11.2019, poi,la Suprema Corte ha anche precisato che “la sopraelevazione è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 6-2, 20/12/2018, n. 33037; Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 24/01/1983, n. 680; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281)”.

Giova ricordare, poi, che non incidono sulla qualificazione di sopraelevazione le dimensioni del manufatto e ciò in quanto anche se esso sia di ridotte dimensioni, ciò comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione (Cass. Ord. N. 2042/2019, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15732 del 15/06/2018, Rv.649409; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21059 del 01/10/2009, Rv.609586).

Sopraelevazione in condominio, chi può eseguirla?

Come di prassi, nelle norme che attribuiscono facoltà in ambito condominiale, anche l’art. 1127 c.c. nel disciplinare la sopraelevazione, né indica i soggetti legittimati, i limiti e le condizioni.

Il primo limite indicato dalla norma in parola è di carattere soggettivo, in quanto la facoltà di sopraelevare è attribuita al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

E se il tetto o il lastrico solare appartenessero a più proprietari cosa accadrebbe?.

Anche a questa domanda risponde compiutamente la Cassazione precisando che il diritto di sopraelevazione non è attribuito in considerazione della presenza di un unico proprietario, ma in ragione della posizione del piano nel fabbricato, e, quindi, i principi valgono allo stesso modo quando i partecipanti sono uno o più di uno come anche allo stesso tempo, la proprietà comune del lastrico solare non influisce sulla soluzione della titolarità del diritto di sopraelevazione.

Quindi, ciascun proprietario dell’ultimo piano ha la facoltà di sopraelevare, costruendo sopra la propria porzione di piano e utilizzando lo spazio aereo sovrastante (Cass. Civ. n. 4258/2006).

=> L’alienazione del lastrico solare ad un soggetto estraneo alla compagine condominiale

Sopraelevazione in condominio, i limiti dettati dal codice civile

L’ultima parte del primo comma dell’art. 1127 c.c., è particolarmente interessante perché da un lato prevede implicitamente che la facoltà di sopraelevare possa essere attribuita ad altri soggetti purché ciò “risulti … dal titolo” e quindi vi è ampliamento dei limiti soggettivi, ma dall’altro lato il titolo potrebbe anche porre divieti e/o ulteriori e più stringenti limiti alla sopraelevazione.

Oltretutto giova ricordare che il diritto alla sopraelevazione non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, ma può soltanto essere limitato o vietato in forza di un’espressa pattuizione (contenuta ad es. nel regolamento condominiale di tipo contrattuale), costitutiva di una servitù assimilabile a quella di altius non tollendi o non sia prevista una limitazione convenzionale della norma di cui all’art. 1127 c.c. (Cass. Civ. Sentenza n. 15504/2000).

Quindi, nell’eventualità si debba affrontare detta fattispecie, la prima ed imprescindibile attività che l’operatore dovrà svolgere è quella di verificare gli atti (es. regolamento condominiale contrattuale oatto di acquisto o convenzionamento) per sincerarsi che non vi siano pattuizioni specifiche in tal senso.

Passiamo ora ad analizzare i limiti oggettivi posti dalla norma. L’art. 1127 c.c. pone i seguenti limiti alla sopraelevazione:

1) se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono;

2) se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio;

3) se diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.


Fonte: https://www.condominioweb.com/sopraelevazione-sopra-ultimo-piano-edificio.16665