Amministratore di Condominio, cosa fa e quando non serve? I dubbi risolti da ABL
Barbara e il team di ABL ci spiegano che cosa fa un amministratore di condominio e in quali situazioni interviene. “Una figura fondamentale, che stiamo cercando di rendere anche più smart per venire incontro alle nuove esigenze delle famiglie” ci dicono.
Tutti coloro che vivono – o hanno vissuto in passato – in un condominio avranno avuto a che fare almeno una volta con l’amministratore condominiale. Una figura importante per la corretta gestione della vita comune, sia in condizioni di buon vicinato sia – ahimè – quando subentrano situazioni di maggior tensione. Nonostante la familiarità che in molti hanno, i dubbi che riguardano questo professionista sono ancora tanti. Quali sono i doveri di un amministratore di condominio? In quali casi può intervenire e quando, invece, non è possibile richiederne l’assistenza? E infine: in che modo si è evoluto il suo lavoro?
A rispondere a queste e altre domande ci aiuta oggi il team di ABL, studio di amministratori di condominio professionisti a Colle di Val d’Elsa, con sede in Loc. Belvedere, 83 e operanti in tutta la provincia.
Che cosa fa l’amministratore di condominio?
“L’Amministratore di condominio è una figura che alcuni considerano superflua, ma in realtà aiuta molto la vita condominiale – ci spiega Barbara -. L’Amministratore ha funzioni organizzative ed esecutive e si occupa della gestione e manutenzione dei beni comuni all’interno del condominio. È lui che ha il compito di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. In questo periodo, ad esempio, molti condomini hanno deciso di aderire al Superbonus 110%. Noi ci siamo occupati di seguire le diverse pratiche, dalle prime riunioni in cui avvengono le votazioni allo studio di fattibilità, fino all’inizio dei lavori vero e proprio. Oltre che di aiutare i condomini a capire quali requisiti sono necessari per aderire al Superbonus”.
Quando l’amministratore di condominio non interviene?
“Molto spesso – continua Barbara – l’amministratore viene visto anche come il “risolutore” di qualsiasi tipo di problema, anche di carattere meramente personale…. Uno tra tutti, i litigi tra condomini a causa dei rumori! Purtroppo, l’Amministratore può solo cercare di mediare nella vicenda. Se la problematica non è riconducibile ad inosservanze del regolamento, ma solo a intolleranze caratteriali, la questione resta irrisolta. Una situazione che può generare delusione nei confronti della figura dell’Amministratore, a cui viene rimproverato di non aver risolto il problema. In situazioni così delicate, però, l’intervento non è semplice e bisogna saper mediare”.
Come è cambiata la figura dell’amministratore di condominio?
“Come è successo per tante altre professioni, l’evoluzione tecnologica ha dato una mano al nostro lavoro e ci ha permesso di migliorare i servizi offerti. Nel nostro caso, essendo amministratori di condomini in provincia di Siena e di Siena città, abbiamo a che fare con famiglie o persone dai mille impegni, che, spesso, non rientrano a casa prima di sera. Seguire le problematiche condominiali e i diversi avvisi sembra, per loro, quasi impossibile. Così, il nostro Studio ha provato a venire incontro alle esigenze dei condomini usando quanto di meglio la tecnologia può offrirci. Rientra in questo ambito Copernico, la piattaforma che consente ai condomini di fare le segnalazioni di problemi direttamente con l’applicazione del telefono, senza dover attendere linee telefoniche occupate e orari di apertura dell’ufficio dell’Amministratore. La segnalazione viene immediatamente presa in carico e assegnata al fornitore di riferimento: questo aiuta a velocizzare le procedure e a non perdere tempo. Soprattutto se si parla di interventi urgenti.
Un esempio di come, in una vita sempre più frenetica, la figura dell’Amministratore è diventata necessaria. Un aiuto importante, anche quando si tratta di un condominio di piccole dimensioni”.
Qual è il vostro punto di forza?
“Oltre alla voglia di migliorarci e all’investimento che abbiamo fatto in strumenti efficienti e innovativi, la nostra forza è il team. Ognuno di noi ha un suo compito e aiuta i condomini a risolvere i problemi che si verificano, piccoli o grandi che siano”.
Il team di Studio Abl è composto da:
EVA
È il front office dello Studio. Si occupa di ricevere i condomini che intendono pagare le rate condominiali, dell’elaborazione dei dati, alla chiusura dei bilanci ordinari e straordinari condominiali, oltre che di tutti gli adempimenti fiscali obbligatori. In ogni caso, l’obiettivo è quello di andare incontro alle esigenze del singolo condomino, per rendere il più personalizzata possibile l’esperienza
EMANUELE
È il fulcro dello Studio perché, essendo Geometra, riesce a capire subito le problematiche che emergono in condominio. Ha piena conoscenza delle figure che devono essere interpellate per la risoluzione: in questo modo non ci sono perdite di tempo e i problemi vengono risolti velocemente.
KATYA e BARBARA
Amministratori di Condominio, effettuano le assemblee e si occupano di redigere tutti i verbali, si occupano dell’invio di comunicazioni ai condomini e di pratiche amministrative e legali.
Fonte: https://www.gazzettadisiena.it/cosa-amministratore-condominio-abl/
“Superbonus 110%, ecco cosa serve sapere”: i suggerimenti di Studio ABL
Studio ABL si occupa da anni di gestione condominiale a Siena e provincia e di pratiche, ordinarie e straordinarie, ne ha gestite davvero tante. Tra le più richieste, negli ultimi mesi, c’è quella del Superbonus 110%, una misura di incentivazione introdotta dal decreto-legge Rilancio del 19 maggio 2020 che, come si legge nel sito del Governo “punta a rendere più efficienti e più sicure le proprie abitazioni”. Ma quali sono i requisiti per richiedere il Superbonus 110% e come funziona nello specifico?
I requisiti
“Partiamo dicendo che possono richiederlo sia appartamenti in condominio che edifici monofamiliari – ci spiega Barbara, amministratore di condominio professionista dello studio ABL -. Noi, nella fattispecie, seguiamo le pratiche dei condomini che abbiamo in gestione. Una volta percepita la volontà da parte dei condomini che vogliono aderire a tale beneficio, è necessario far elaborare, da tecnici professionisti, uno studio di fattibilità per capire quali lavori si possono intraprendere in quella specifica palazzina. E se rientrano nel Superbonus. È un passaggio necessario, che permette anche di capire quale sarà la spesa finale per il condominio”.
Super Ecobonus e Super Sismabonus: qual è la differenza?
Esistono due tipi di interventi: il Super Ecobonus, che si riferisce ai lavori di efficientamento energetico e il Super Sismabonus, che tiene, invece, in considerazione quelli di adeguamento antisismico. “Per quanto riguarda il Super Ecobonus, c’è bisogno di effettuare almeno un intervento trainante – continua Barbara -. Può trattarsi dell’involucro (cappotto termico), o della sostituzione degli impianti termici con impianti centralizzati. Poi, a questi, possono aggiungersi altri interventi cosiddetti “trainati”, dalla sostituzione degli infissinei singoli appartamenti, all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumolo integrato”.
“L’importante – aggiunge Barbara – è che vengano superate due classi energetiche. Passando, ad esempio, dalla classe D alla classe B. Tutto va verso l’ottica della sostenibilità, della riduzione dei consumi e delle emissioni in atmosfera”.
Come interviene l’amministratore di condominio?
Quando si tratta di condomini con più unità familiari, riuscire a mettere d’accordo tutti non è sempre facile. Per questo, l’intervento di un professionista è quanto mai opportuno. “L’amministratore di condominio è un po’ come un direttore d’orchestra, che fa lavorare tutti senza stonature e, soprattutto, si occupa della direzione – ci spiega Barbara -. Per prima cosa, parliamo con il condominio per capire se c’è l’interesse ad accedere a questo beneficio. Poi ci approcciamo a un team di geometri, tecnici e specialisti che ci spiegano quali interventi sono realizzabili e a quale costo. A questo punto, viene convocata l’assemblea di condominio per la delibera finale. Ci occupiamo noi dell’intera gestione della pratica, ma i condomini possono seguire lo stato della burocrazia e dei lavori tramite la nostra piattaforma Copernico”.
Amministratori di condominio 4.0
Copernico è un crm che mette in contatto professionisti e condomini. “Siamo gli unici ad averla nella zona di Poggibonsi e Colle Val d’Elsa – spiega Barbara -. È uno strumento utilissimo perché spesso le persone sono fuori casa, al lavoro o in giro per commissioni, e fanno difficoltà a d essere aggiornati su quali tecnici arriveranno e quali lavori vengono commissionati ai fornitori. Questo vale sia per i lavori del Superbonus, sia per quelli di ordinaria amministrazione, come l’antennista, i tecnici della caldaia ecc. È possibile scaricare l’applicazione di Copernico V3 oppure ricevere mail sulle aperture e chiusure intervento. Da questo CRM ai può anche attivare un vero e proprio ticket per aprire una segnalazione o un intervento: i residenti potranno così vedere tutti i lavori in programma e l’avanzamento di quelli già iniziati. Per non rimanere mai indietro”.
Studio ABL si trova a Colle di Val d’Elsa. Al suo interno, un team giovane e preparato che ha fatto della efficienza, disponibilità e informatizzazione i suoi punti di forza.
FONTE: https://www.gazzettadisiena.it/superbonus-110-ecco-cosa-serve-sapere-i-suggerimenti-di-studio-abl/
Che differenza c’è tra Super Sismabonus e Super Ecobonus?
È diventato uno dei temi più discussi tra chi ha intenzione di ristrutturare la propria casa. Che cosa si intende con Superbonus 110% e, soprattutto, qual è la differenza tra Super Sismabonus e Super Ecobonus? Ci aiuta a destreggiarci in quella che, a prima vista, potrebbe sembrare una giungla intricata, Barbara, amministratore di condominio professionista dello studio ABL. A lei, abbiamo fatto alcune domande sull’argomento. Ecco cosa ci ha risposto.
Fino a quando si può richiedere il Superbonus 110%?
“Il Superbonus 110% è una misura introdotta con il decreto-legge Rilancio del 19 maggio 2020. Inizialmente, la detrazione spettava alle spese effettuate entro il 31 dicembre 2021, ma ora i termini sono stati prorogati. Per i condomini, ad esempio, di cui noi di ABL ci occupiamo nello specifico, c’è tempo fino al 31 dicembre 2022”.
Quali differenze tra Super Sismabonus e Super Ecobonus?
“Entrambe sono misure che rientrano nel Superbonus 110%. Questo significa che l’aliquota di detrazione delle spese sostenute è elevata al 110%. Si tratta, però, di due interventi ben differenti. Il Super Sismabonus riguarda interventi antisismici; il Super Ecobonus, invece, fa riferimento a tutte quelle azioni di efficientamento energetico, come l’isolamento termico”.
Che cos’è il Super Ecobonus?
“Il Super Ecobonus, come detto, ha per obiettivo quello di spingere verso un miglioramento dell’efficientamento energetico delle strutture abitative in Italia. Ci sono interventi cosiddetti trainanti e altri, invece, definiti aggiuntivi o trainati. Tra quelli trainanti c’è l’isolamento termico – l’ormai famoso cappotto termico-, ma anche la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni del condominio. Gli interventi trainati sono, invece, l’installazione di impianti fotovoltaici o la sostituzione degli infissi. Un’opportunità non indifferente per rimodernare in maniera notevole la struttura della casa o del condominio stesso”.
Come funziona il Super Sismabonus?
“Abbiamo già spiegato che il Super Sismabonus riguarda gli interventi sismici: una misura importante in un Paese come l’Italia dove, purtroppo, si verificano spesso terremoti. Potrebbe trattarsi, ad esempio, del rifacimento di un tetto. Tutto, ovviamente, deve essere certificato da figure professionali”.
Come funziona il Superbonus per i condomini?
“Nei condomini la scelta non spetta a uno solo, come quando ci troviamo in abitazioni singole, ma a molti. In questo caso, però, il quorum è stato abbassato ad un terzo degli aventi diritto, per incentivare i condomini ad approcciarsi al beneficio. Devo dire che amministrando tanti condomini diversi, abbiamo avvertito un cambio nel modo di rapportarsi con questa misura: all’inizio c’era molta diffidenza. Ora, invece, veniamo contattati sempre più spesso dai nostri clienti che chiedono informazioni su quali sono i requisiti per ottenere il Superbonus e come devono muoversi”.
Come richiedere il Superbonus: il ruolo dell’amministratore di condominio
“La prima cosa da fare è procedere con il progetto di fattibilità. Una volta che il condominio ci dà la possibilità di procedere, convochiamo un team di esperti – tra cui ingegneri, tecnici, commercialisti ecc. – che prendono in carico il progetto, studiano la struttura e stabiliscono se ci sono i requisiti per aderire al bonus e in che misura. A quel punto, se il condominio decide di proseguire, si parte con l’intervento vero e proprio. La figura dell’amministratore di condominio è importante perché permette ai condomini di non dover pensare a tutto da soli. Nel nostro caso, inoltre, abbiamo sviluppato una piattaforma, Copernico, da dove i nostri clienti possono seguire in diretta l’avanzamento dei lavori. È più semplice e immediato che dover sempre alzare la cornetta o chiedere al vicino di casa, soprattutto per chi passa tutto il giorno fuori”.
Studio ABL si trova a Colle Val d’Elsa. Il suo raggio d’azione abbraccia i comuni di Colle e Monteriggioni, fino a Siena.
FONTE: https://www.gazzettadisiena.it/differenza-super-sismabonus-ecobonus/
Cambiare porta della propria abitazione...
In condominio vige una regola: nessuno può alterare il decoro architettonico dell'edificio se non v'è il consenso di tutti gli altri comproprietari.
Ciò vale tanto se:
- si tratta di deliberazione assembleare (art. 1120 c.c.);
- si tratta di opera del singolo sulle parti comuni (art. 1102 c.c.);
- si tratta di opere su parti di proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.).
È bene specificare che per l'alterazione del decoro deve intendersi una modificazione peggiorativa dell'estetica dell'edificio.
=> Come provare l'alterazione del decoro architettonico condominiale
In buona sostanza non tutte le modifiche del decoro sono alterative: può accadere anche che un'opera possa essere considerata migliorativa, cioè un abbellimento.
Vale la pena evidenziare che il divieto di alterazione può diventare divieto di modificazione assoluta, in presenza di una clausola del genere contenuta in un regolamento di natura contrattuale.
Ciò detto, prendendo spunto dal quesito di un nostro lettore, soffermiamoci sulla terza ipotesi succitata.
Cambiare la porta dell'abitazione e decoro architettonico dell'edificio, il quesito
L'utente di Condominioweb.com ci domanda:
«Vorrei domandare: abito in una scala con 5 pianerottoli ed abitando all'ultimo piano io ed il mio vicino abbiamo deciso di cambiare il portone blindato con un colore leggermente diverso rispetto a quelli degli altri pianerottoli.
Abbiamo, d'accordo con l'amministratore, affisso la richiesta il primo agosto ed attuato i lavori in ottobre senza che nessuno si sia opposto. Ora un condomino ci dice che non avevamo il diritto di farlo secondo il nuovo diritto condominiale. È vero?»
Non è possibile dare una risposta precisa perché, quando si parla di decoro architettonico, non si può prescindere da una valutazione della fattispecie concreta (ossia esame dello stato dei luoghi); ciò, tuttavia, non vuol dire che non sia possibile fornire delle indicazioni utili al nostro lettore e soprattutto chiarire quali sono le norme che deve rispettare. Vediamo perché.
Decoro architettonico, nozione, giurisprudenza e norme di riferimento
Con la locuzione decoro architettonico «deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità» (Cass. n. 851 del 2007).
L'alterazione del decoro, è sempre la Cassazione a dirlo, deve sostanziarsi in un pregiudizio economico consistente nel deprezzamento delle parti comuni ovvero delle unità immobiliari (si veda in tal senso Cass. n. 1286/2010).
In tema di opere sulle parti di proprietà esclusiva, s'è detto in principio che l'art. 1122 c.c. è la norma di riferimento.
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, l'articolo in questione faceva generico riferimento ad un divieto di danno per le cose comuni nell'esecuzione di opere sulla proprietà individuale.
Sostituzione termosifone in appartamento, chi paga?
Nel caso in cui si rendesse necessaria la sostituzione di un termosifone in un appartamento condotto in locazione, la relativa spesa deve essere sopportata dal proprietario oppure dal conduttore?
È quello che ci domanda un nostro lettore che scrive: «Buongiorno a Voi! Abito una casa in affitto da pochi mesi.
Quando sono entrato in casa, d'accordi col proprietario ho provveduto all'integrale pitturazione dell'appartamento. Per integrale intendo che ho fatto dipingere anche i caloriferi, che per ciò sono stati smontati e rimontati.
Uno di questi, quello del bagno, da un po' di tempo non funziona. Sentito il manutentore dell'impianto di riscaldamento, questi ha detto che va sostituito anche se in realtà non ho capito perché.
Sta di fatto che il proprietario dice che spetta a me la sostituzione in quanto avendo messo mano per la tinteggiatura, sicuramente la causa del danno sta in quel fatto. Non so che dire, cioè se è vero pagherò, ma poi mi rivarrò sull'impresa che ha eseguito quel lavoro.
Locazione e spese di manutenzione. Una guida pratica
Allora vi chiedo: come fare a capire chi deve pagare tra me e il proprietario?»
=> Ripartizione delle spese tra proprietario inquilino
È il classico caso in cui alla fine del discorso non potremo dire al nostro lettore chi deve pagare, perché questo fatto deve essere appurato in concreto, cioè considerando lo specifico termosifone e le cause di rottura.
Certo è che possiamo aiutarlo ad orientarsi e quindi a capire come agire per poi valutare il da farsi.
Appartamento in locazione, i criteri di addebito delle spese
Il codice civile aiuta a comprendere chi debba pagare che cosa quando sono in essere contratti di locazione.
=> Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.
Ai sensi del combinato disposto degli art. 1575-1576 c.c. il proprietario, in costanza di locazione, deve mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto ossia deve eseguire, nel corso della locazione, ogni riparazione necessaria, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se oggetto della locazione è una cosa mobile, ovvero se oggetto della riparazione è una cosa mobile nell'ambito di un contratto di locazione di beni immobili, allora spetta al conduttore, salvo patto contrario, sostenere le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione.
Che cosa vuol dire piccola manutenzione, ce lo spiega l'art. 1609 c.c. che recita:
«Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali.»
Usi locali, ossia condotte e prassi aventi valenza a carattere territoriale la cui raccolta è tenuta presso la Camera di Commercio competente per provincia.
Fonte: https://www.condominioweb.com/sostituzione-termosifone-in-appartamento-chi-paga.16658
Sconti sulla tassa rifiuti per le famiglie più bisognose
Gli sconti della TARI. Da quanto appreso dagli organi di stampa, l'Arera, l'Autorità di regolazione per energia, reti e ambiente, dovrà definire le modalità attuative e a firmare un'apposita convenzione con Anci.
Servirà una campagna informativa molto diffusa per dare tutte le informazioni utili ai cittadini.
=> La nuova quantificazione dei rifiuti. Arriva la tariffa corrispettiva
Dunque, i criteri di applicazione potrebbero essere simili a quelli già esistenti che riguardano le bollette elettriche, gas e servizio idrico integrato, rivolti sempre a persone disagiate economicamente.
È quanto prevede un emendamento (Roberto Pella - Forza Italia) al decreto fiscale (dl n.124/2019) approvato dalla commissione finanze della camera, assieme a un nutrito pacchetto di proposte emendative di interesse per gli enti locali. Secondo un altro emendamento (Ruocco - M5S) i Comuni dovranno prevedere degli sconti tari, in base all'effettiva 'produzione' di rifiuti.
Raccolta differenziata in condominio
La legge attuale prevede che gli enti locali possano prevedere riduzioni tariffarie in diversi casi, che vanno dalle abitazioni con un unico occupante a quelle tenute a disposizione per uso stagionale.
La modifica stabilisce, invece, che il comune ''prevede'' uno sconto nei casi in cui si verifichi una produzione ridotta di rifiuti.
I compiti di ARERA. L'autorità dovrà assicurare agli utenti domestici del servizio di gestione integrato dei rifiuti urbani e assimilati «in condizioni economico-sociali disagiate», l'accesso a condizioni tariffarie agevolate alla fornitura del servizio.
Gli utenti beneficiari saranno individuati in analogia ai criteri utilizzati per i bonus sociali relativi all'energia elettrica, al gas e al servizio idrico integrato.
Dunque, la proposta accolta, formulata da Anci, prevede che il bonus sia attribuito in modo automatico, attraverso il sistema Sgate (Sistema di gestione sulle agevolazioni delle tariffe energetiche) già in uso.
Con lo stesso correttivo che introduce il bonus Tari, viene fissato al 30 aprile di ogni anno il termine per l'approvazione delle tariffe, svincolandolo così dalla data di deliberazione del bilancio di previsione.
Pertanto, in questo modo, le tariffe Tari saranno aggiornate coerentemente ai piani finanziari di gestione del soggetto che svolge il servizio
L'autorità dovrà assicurare agli utenti domestici del servizio di gestione integrato dei rifiuti urbani e assimilati «in condizioni economico-sociali disagiate», l'accesso a condizioni tariffarie agevolate alla fornitura del servizio.
Gli utenti beneficiari saranno individuati in analogia ai criteri utilizzati per i bonus sociali relativi all'energia elettrica, al gas e al servizio idrico integrato.
Dunque, la proposta accolta, formulata da Anci, prevede che il bonus sia attribuito in modo automatico, attraverso il sistema Sgate (Sistema di gestione sulle agevolazioni delle tariffe energetiche) già in uso.
Con lo stesso correttivo che introduce il bonus Tari, viene fissato al 30 aprile di ogni anno il termine per l'approvazione delle tariffe, svincolandolo così dalla data di deliberazione del bilancio di previsione.
Pertanto, in questo modo, le tariffe Tari saranno aggiornate coerentemente ai piani finanziari di gestione del soggetto che svolge il servizio.
Fonte: https://www.condominioweb.com/sconto-tari.16479
Tubi mangiati dai topi, chi paga?
La presenza di topi in condominio rappresenta uno di quei problemi che, oltre a creare disgusto se non proprio panico, è in grado di causare danni materiale all'edificio.
=> L'invasione di topi non legittima il conduttore all'inadempimento dell'obbligo di pagare il canone
Che si tratti di danni alle parti comuni, ovvero di problemi per le unità immobiliari di proprietà esclusiva, il problema è sempre lo stesso: quando l'appartamento (o l'ufficio) è concesso in locazione, chi paga?
Ce lo ha chiesto un nostro lettore, che ha scritto: «Buongiorno amici di Condominioweb! Ho un problema che non so come risolvere.
Per tre giorni siamo stati senza corrente elettrica nelle scale condominiali. L'elettricista che è intervenuto ci ha detto che in una cassetta di derivazione dei fili ha trovato alcuni cavi recisi…perché li aveva mangiati un topo! Lo ha trovato stecchito li dentro, l'amministratore ha allegato la foto del sorcio al fascicolo dei documenti dell'intervento.
Per scrupolo ho fatto verificare anche l'impianto in casa mia, dato che il guasto è stato trovato al mio piano e con grossa sorpresa abbiamo trovato dei fili mangiucchiati.
Io vivo quell'appartamento in affitto e il proprietario ha chiesto a me la quota parte dell'intervento. Dice che è nella normalità delle cose un incidente del genere, che normale, per legge, è ordinario e quindi che sono i a dover tirare fuori i soldi. È davvero così? È ordinario che i topi banchettino a base di rame?
Grazie! ».
Ammetto di non conoscere la dieta dei simpatici roditori, ma sulla domanda del nostro lettore in relazione alle spese, qualcosa la posso dire. Vediamo cosa.
Fonte: https://www.condominioweb.com/tubi-mangiati-dai-topi-chi-paga.16663
La sopraelevazione in ambito condominiale i soggetti legittimati ed i suoi limiti
In ambito condominiale può accadere che vengano effettuati o si vogliano effettuare interventi edificatori sull'ultimo piano dell'edificio condominiale, occorre, quindi, che, tutti i soggetti coinvolti, siano essi condomini, amministratori o avvocati, conoscano bene detta fattispecie, le sue condizioni ed i suoi presupposti.
Vieppiù, occorre che vengano preliminarmente analizzati i regolamenti condominiali e gli atti di acquisto al fine di verificare la legittimazione del soggetto che ha posto o vuole porre in essere la sopraelevazione e, non in disparte, al fine di verificare i requisiti oggettivi che devono essere, oltretutto, riletti anche alla luce della normativa antisismica.
Si ricordi, poi, che dei tre limiti di carattere oggettivo previsti dall'art. 1127 c.c. e, cioè, il pregiudizio alle condizioni statiche dell'edificio, il pregiudizio dell'aspetto architettonico dell'edificio e la notevole diminuzione di aria o di luce dei piani sottostanti, il primo è un limite di carattere assoluto, mentre gli altri due prevendono una facoltà in capo ai singoli condomini che possono o meno decidere di esercitare.
Una recentissima ordinanza della Suprema Corte (la n. 2000 del 29 gennaio 2020) ci offre lo spunto per analizzare, alla luce delle interessanti motivazioni degli Ermellini, la fattispecie della sopraelevazione in ambito condominiale.
Sopraelevazione in condominio, il caso affrontato dalla Cassazione
La questione oggetto dell'analisi della Cassazione riguardava un Condominio che convenne avanti il Tribunale di Catania un condomino che aveva realizzato un manufatto sulla terrazza di copertura dell'edificio condominiale ed il Tribunale accolse la domanda avanzata dal Condominio dichiarando contrario, ai limiti posti dall'art. 1127, comma 2, c.c. detto manufatto ordinandone la conseguente rimessione in pristino. Avverso detta sentenza il condomino propose appello prima e ricorso per Cassazione poi.
Sopraelevazione in condominio, le norme
Occorre premettere che la sopraelevazione trova la propria collocazione e disciplina codicistica nell'art. 1127 c.c. che prevede che "Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.
Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare".
=> Sopraelevazione e ricostruzione in condominio
Partendo dal dato testuale e posta la già nota tecnica redazionale delle norme di legge che non possono che essere formulate in termini generali ed estratti, occorre, in prima battuta, tracciare i limiti alla fattispecie della sopraelevazione.
Sopraelevazione in condominio, la nozione
La nozione di sopraelevazione viene ben delineata dalla giurisprudenza. Infatti, la Suprema Corte (Cassazione Civile Sentenza n. 5839/1997) ha specificato che la sopraelevazione "può concretarsi sia in una costruzione, intesa come struttura realizzata con muri di cemento o laterizi, sia come manufatto composto da materiali diversi, che emerga in modo apprezzabile al di sopra dell'ultimo piano ed abbia analoghe caratteristiche di consistenza, stabilità e compattezza".
Sono intervenute, anche, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Sentenza n. 16794/2007), che hanno statuito che "la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato".
Quindi, per costante indirizzo della Suprema Corte, costituisce costruzione agli effetti civilistici qualsiasi manufatto, stabilmente infisso al suolo o collegato a preesistente immobile e tale da incrementarne la relativa consistenza, indipendentemente dalle caratteristiche costruttive.
E precisano gli ermellini che l'indennità ex art. 1127 c.c., è dovuta in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche ovvero per la trasformazione di locali preesistenti, mediante incrementi delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'altezza del fabbricato, traendo fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva (Cass. Civ. Sentenza n. 15929/2019).
Nell'Ordinanza n. 28465/2019 del 5.11.2019, poi,la Suprema Corte ha anche precisato che "la sopraelevazione è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 6-2, 20/12/2018, n. 33037; Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 24/01/1983, n. 680; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281)".
Giova ricordare, poi, che non incidono sulla qualificazione di sopraelevazione le dimensioni del manufatto e ciò in quanto anche se esso sia di ridotte dimensioni, ciò comporta in linea di principio un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti come nuova costruzione (Cass. Ord. N. 2042/2019, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15732 del 15/06/2018, Rv.649409; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21059 del 01/10/2009, Rv.609586).
Sopraelevazione in condominio, chi può eseguirla?
Come di prassi, nelle norme che attribuiscono facoltà in ambito condominiale, anche l'art. 1127 c.c. nel disciplinare la sopraelevazione, né indica i soggetti legittimati, i limiti e le condizioni.
Il primo limite indicato dalla norma in parola è di carattere soggettivo, in quanto la facoltà di sopraelevare è attribuita al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
E se il tetto o il lastrico solare appartenessero a più proprietari cosa accadrebbe?.
Anche a questa domanda risponde compiutamente la Cassazione precisando che il diritto di sopraelevazione non è attribuito in considerazione della presenza di un unico proprietario, ma in ragione della posizione del piano nel fabbricato, e, quindi, i principi valgono allo stesso modo quando i partecipanti sono uno o più di uno come anche allo stesso tempo, la proprietà comune del lastrico solare non influisce sulla soluzione della titolarità del diritto di sopraelevazione.
Quindi, ciascun proprietario dell'ultimo piano ha la facoltà di sopraelevare, costruendo sopra la propria porzione di piano e utilizzando lo spazio aereo sovrastante (Cass. Civ. n. 4258/2006).
=> L'alienazione del lastrico solare ad un soggetto estraneo alla compagine condominiale
Sopraelevazione in condominio, i limiti dettati dal codice civile
L'ultima parte del primo comma dell'art. 1127 c.c., è particolarmente interessante perché da un lato prevede implicitamente che la facoltà di sopraelevare possa essere attribuita ad altri soggetti purché ciò "risulti … dal titolo" e quindi vi è ampliamento dei limiti soggettivi, ma dall'altro lato il titolo potrebbe anche porre divieti e/o ulteriori e più stringenti limiti alla sopraelevazione.
Oltretutto giova ricordare che il diritto alla sopraelevazione non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, ma può soltanto essere limitato o vietato in forza di un'espressa pattuizione (contenuta ad es. nel regolamento condominiale di tipo contrattuale), costitutiva di una servitù assimilabile a quella di altius non tollendi o non sia prevista una limitazione convenzionale della norma di cui all'art. 1127 c.c. (Cass. Civ. Sentenza n. 15504/2000).
Quindi, nell'eventualità si debba affrontare detta fattispecie, la prima ed imprescindibile attività che l'operatore dovrà svolgere è quella di verificare gli atti (es. regolamento condominiale contrattuale oatto di acquisto o convenzionamento) per sincerarsi che non vi siano pattuizioni specifiche in tal senso.
Passiamo ora ad analizzare i limiti oggettivi posti dalla norma. L'art. 1127 c.c. pone i seguenti limiti alla sopraelevazione:
1) se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono;
2) se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio;
3) se diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
Fonte: https://www.condominioweb.com/sopraelevazione-sopra-ultimo-piano-edificio.16665